מחשבון נדל"ן מול שוק ההון

הוויכוח הגדול: דירה להשקעה או תיק מדדים?

יש לכם הון עצמי פנוי. חצי מהמשפחה אומרת "רק דירה, נדל"ן אף פעם לא מאכזב", והחצי השני מראה גרפים של ה-S&P 500. המחשבון הזה שם את שני המסלולים על אותו גרף - והוא לא מנוע חדש, אלא חיבור של שני המחשבונים הקיימים באתר:

• צד הנדל"ן מחושב על ידי מחשבון תשואה ואקזיט נדל"ן - אותם שדות, אותן ברירות מחדל ואותו מנוע בדיוק (מס רכישה, תקרות מימון של בנק ישראל, משכנתא שפיצר, מס שבח והוצאות מכירה), מופעל שנה אחרי שנה כדי לצייר את "הנטו אם מוכרים" לאורך הדרך.
• צד שוק ההון נשען על הנתונים ההיסטוריים האמיתיים של מחשבון ה-DCA: בוחרים מדד, והתשואה בחישוב היא ה-CAGR האמיתי שלו לאורך כל ההיסטוריה הזמינה (מוצג בתוצאות). אותו הון עצמי נכנס לתיק, וכל חודש שבו בעל הדירה מוסיף כסף מהכיס - גם המשקיע בשוק מפקיד את אותו סכום.

כך שני המסלולים מוציאים מהכיס בדיוק אותו דבר, וההשוואה היא נטו מול נטו (כולל מס רווחי הון על צד המדדים).

רוצים לצלול עמוק יותר?

אחרי ההרצה יופיעו מתחת לתוצאות שני כפתורים שפותחים את המחשבונים המקוריים כשהם כבר מלאים בנתוני התרחיש שלכם: ניתוח הנכס המלא (תשואה ברוטו/נטו, Cash-on-Cash, לוח סילוקין) במחשבון הנדל"ן, וסימולציה היסטורית אמיתית חודש-בחודש של צד המדדים במחשבון ה-DCA.

מה כדאי לבדוק?

1. עליית ערך הנכס היא ההנחה הרגישה ביותר - נסו 2% ו-4% ותראו את ההבדל.
2. דירה יחידה מול דירה להשקעה - מס הרכישה (8%) ומס השבח משנים את התמונה משמעותית.
3. המדד הנבחר - השוו את התוצאה עם S&P 500, נאסד"ק ות"א 125.