"שכירות זה לשלם את המשכנתא של בעל הבית", "דירה זה ביטחון", "מי שלא קנה ב-2010 הפסיד את החיים". סביב דיור מתערבבים רגש, תרבות ולחץ משפחתי - אבל מתחת לכל אלה יש שאלה כלכלית שאפשר וכדאי לחשב: מה קורה לשווי הנקי שלכם בכל אחד מהמסלולים?
השוואה לא הוגנת
אני שומע הרבה פעמים חישובים לא נכונים והתעלמות מצד אחד של המשוואה בעיקר מאנשים שהרגע שמעו הרצאה של מישהו שמתעסק בנדל"ן או במניות. חשוב לדעת שאין באמת תשובה אחת נכונה וכמובן כמו בכל דבר אי אפשר באמת לחזות את העתיד אלא רק לנחש על סמך ביצועי עבר.
לא הוגן, למשל, להשוות את התשואה הממוצעת בשוק המניות לתשואה שלקוח מסויים בנדל"ן קיבל באיזור השנים 2019-2024 כי גם המדד באותם שנים עשה תשואה גבוהה יותר מהרגיל וגם שוק המניות עשה תשואה גבוהה יותר מהרגיל. מנגד, להשוות את שנת 2025-2026 בנדל"ן לשוק המניות גם לא יהיה הוגן כי שוק הנדל"ן היה תקוע יחסית ולעומתו שוק המניות דווקא פרח.
עוד השוואה לא הוגנת תהיה להשוות עליית ערך והכנסות משכירות של דירה לעומת סכום דומה בשוק ההון לאורך זמן.הסיבה לזה כמובן שבנדל"ן אפשר לקחת מינוף, כלומר, עם 250,000 ש"ח אפשר לקנות דירה ששווה מיליון שקלים ולכן עליית הערך והשכירות (באיזור 3-4 אחוזים בשנה) יחסית לקרן הם גבוהים יותר מהמספרים היבשים, מנגד, על המינוף הזה משלמים בריבית ובנוסף לנדל"ן יש עוד הוצאות כמו עורך דין בקניה ומתווכים וכן חודשים ללא שוכרים (אבל יש הטבת מס משמעותית מאוד מהעבר השני)
ההשוואה ההוגנת
ננסה להסביר את הפרמטרים השונים בנדל"ן ובהשקעות בבורסה שצריך לקחת בחשבון כאשר רוצים להשוות בין סוגי ההשקעות, חשוב לציין שאני מתייחס פה לדירה להשקעה ולא דירה למגורים, בדירה למגורים החשבון מאוד שונה וככל הנראה שההסכמה שנדל"ן למגורים זה לא רווחי יותר מבורסה זאת הסכמה די רווחת. לנדל"ן למגורים יש יתרון שהבית שייך לי ואני יכול לעשות בו מה שאני רוצה ןלשפץ ואף אחד לא יכול להעיף אותי מהבית שאלו יתרונות שאי אפשר לאמוד אותם בכסף.
נדל"ן
הדבר הראשון שחשוב לדעת כשמסתכלים על השקעה בנדל"ן זה שקשה מאוד להביא בחשבון בצורה מדוייקת את כל הפרמטרים ולכן כשמשווים אנחנו מניחים הרבה הנחות שצריך לקחת אותם בעירבון מוגבל ולהיות מוכנים להפתעות, אביא כמה דוגמאות בשביל ההדגמה אבל יש עוד פרמטרים שיוזכרו בהמשך.
תיווך- את המתווך אנחנו אולי נפגוש גם בקניה גם בהשכרה וגם במכירה, או רק בחלק ואולי גם לא נפגוש בכלל. מתווך בקניה ומכירה יכול לקחת בין אחוז לשלושה אחוזים (תשואה שנתית לפעמים!) ובשכירות בדרך כלל הוא יקח שכירות של חודש אחד. זה מוריד לנו את כמות ההון העצמי ואת ההכנסה משכירות במידה וזה מתממש ואנחנו לעולם לא נוכל לדעת האם ומתי נצטרך אותו.
שוכרים ושכירות- סכום השכירות עולה עם השנים כמו כל דבר אחר ולכן כשנעשה השוואה לעשר שנים נהיה חייבים לשקלל גם עליית שכירות צפויה, הבעיה היא שאין לנו באמת מספר מדוייק להכניס וזאת רק השערה שלנו שנכנסת לחשבון ושווה המון כסף, בנוסף יש חודשים שאולי לא נצליח למצוא שוכרים או שיהיו לנו שוכרים שלא יכולים או לא רוצים לשלם (וקשה מאוד עד בלתי אפשרי לעשות משהו בנידון נכון להיום).
בורסה
אם רוצים להשוות תפוחים לתפוחים הדבר הראשון שצריך לעשות הוא להבין מה באמת הסכום שאני רוצה להכניס לבורסה, אם בדירה אמרנו שהכסף שיש לנו הוא לא ההון העצמי כי יש עוד הרבה הוצאות נוספות, בבורסה אנחנו יכולים לדעת בדיוק כמה כסף נכניס כי כמעט ואין הוצאות נלוות (המרת מט"ח ועמלות קניה ומכירה). אבל מהצד השני בדירה אנחנו יכולים לעשות מחשבון משכנתא לדעת בדיוק כמה נכניס כל חודש אבל בבורסה מכיוון שהבנק לא "יושב עלינו" לשלם לו כל חודש אז הגיוני שבחודשים שתיפול עלינו הוצאה חריגה לא ניקח הלוואה (לא שאני בעד) בשביל לממן אותה אלא נוריד מהכסף שנכניס לבורסה.
בנוסף הבדל משמעותי הוא שהבורסה היא מאוד נזילה, תוך כמה ימים אפשר להוציא את כל הכסף או את חלקו (בניגוד לדירה שלוקח זמן למכור ואי אפשר למכור חלק מהדירה) שזה כמובן יתרון אבל גם חיסרון, זה חיסרון כי צריך משמעת להכניס כסף כל חודש אבל אני רוצה להתייחס דווקא לזה שקשה לתכנן את הסכומים שיכנסו, ברור שאם צריך החודש עוד כסף בגלל סיבה חריגה (שלא היה אפשר להתכונן אליה מראש כי אחרת היינו צריכים לתכנן את התקציב שלנו) עדיף לא להכניס לבורסה ואז קשה לצפות כמה באמת נכניס לאורך השנים.
כמובן שדבר נוסף שצריך לקחת בחשבון זה איפה שמים את הכסף. בשוק ההון יש קשר בין רמת הסיכון והתנודתיות לבין התשואה הצפויה, לא תמיד הבחירה הנכונה היא לשים הכל בסיכון גבוה אבל מצד שני בסיכון נמוך עליית הערך קטנה משמעותית.
מה מטה את הכף?
עליית ערך הדירות מול תשואת שוק ההון.
היסטורית מדדי המניות האמריקאיים הניבו יותר מנדל"ן בממוצע לשנה, 10% בשוק ההון לעומת 3-4 אחוזים בשנה בנדל"ן. אבל הדירה ממונפת! משכנתא של 75% הופכת עליית ערך של 3.5% בשנה לתשואה דו-ספרתית על ההון העצמי בשנים הראשונות. מנגד, המינוף הגובה מכביד מאוד על ההחזר החודשי והופך את הדירה לנטל כלכלי גדול ברמה החודשית כי במינוף מקסימלי ככל הנראה שהשכירות לא תכסה את המשכנתא. כמובן שאם נחליט לקחת מינוף נמוך יותר כדי שהשכירות תכסה את המשכנתא (לפחות כל עוד יש שוכרים ובקיזוז עלויות נוספות) איבדנו את התשואה דו ספרתית שדיברנו עליה בהתחלה.
אופק הזמן
עלויות הרכישה (בקלות 2%-8% ממחיר הדירה אם כוללים תיווך, עורך דין, יועץ משכנתאות ואולי שיפוץ לפני הכניסה לדירה) נבלעות רק אחרי שנים. קנייה לטווח קצר כמעט תמיד מפסידה כי גם במכירה יהיו לנו חלק מההוצאות האלה שוב. אבל אם נקנה דירה לזמן ארוך נוכל למכור אותה בערך בזמן שנרצה. לעומת זאת בשוק ההון הרווחים יכולים להגיע גם אם נהיה שבוע מושקעים במדדים, אבל, וזה אבל גדול מאוד, יכול להיות שכשנרצה למכור השוק יהיה בקריסה כי הוא תנודתי מאוד, אנחנו בטווח ארוך לא מפחדים מקריסות כי עד היום השוק תיקן את כל הקריסות שלו בטווח הארוך אבל לפעמים נצטרך לחכות עד יעבור זעם וזה יכול לקחת חודש, חצי שנה, שנתיים או יותר שבהם לא כדאי לנו לפדות את הכסף שלנו.
למשל, אם נרצה לקנות דירה ונצטרך לשים את הכסף עוד שנה הבורסה יכולה להיות מסוכנת יותר כי יכול להיות שכשנהיה חייבים להביא את הכסף לקבלן הבורסה בדיוק תהיה במינוס 15% ונצטרך לבחור בין הוצאת הכסף בזמן לא אופטימלי למציאת פתרונות חלופיים ולא אידיאליים למימון הדירה.
מס ומשמעת
שכר הדירה שנכנס כל חודש פטור ממס עד גובה מסויים (בפועל התחום לא מספיק מפוקח אז יש כאלה שלא משלמים גם על יותר) וגם הרווח על מכירת הדירה במידה ומחזיקים רק דירה אחת פטור ממס בעוד רווחי הקרן והדיבידנדים בשוק ההון ממוסים ב-25% ריאלי במימוש. מנגד, דירה שנייה חייבת מס רכישה גבוה ומס שבח.
משכנתא מכריחה אותנו כל חודש להכניס את הכסף ל"השקעה" ובכך יוצרת חיסכון כפוי שלא דורש משמעת עצמית בשביל להמשיך ולהשקיע בו וכך גם אנשים בלי משמעת עצמית גבוהה בהשקעות וחיסכון מוצאים את עצמם משקיעים במשך עשרות שנים כל חודש ובכך יוצרים לעצמם הון גבוה. בהשקעות אפשר בכל חודש לבחור האם מכניסים את הכסף או לא וגם אפשר בכל רגע נתון למשוך את הכסף, לפעמים זה אפילו הדבר הנכון לעשות אבל זה יכול מנוע מהמשקיע את יצירת ההון המקביל של המשקיע בנדל"ן.
התעסקות
יש עוד יתרון גדול לשוק המניות על פני נדל"ן והוא ההתעסקות, נדל"ן דורש ממנו פעם השנה למצוא שוכרים וכן בכל בעיה שמתעוררת בדירה (ובדירות ישנות יש הרבה בעיות) אנחנו צריכים לטפל בה, זה אומר גם לשים כסף פתאום בלי התראה מוקדמת וגם לפעמים ללכת לדירה או לתאם איש מקצוע שיגיע ולראות שהוא עושה עבודה טובה. גם כשנרצה למכור את הדירה תהיה לנו שוב התעסקות בפרסום ותיווך ולהראות את הדירה וכל הדברים שמסביב למכירה. בשוק ההון הכל הרבה יותר פשוט, אפשר לעשות הוראה אוטומטית כל חודש שתקנה בשבילנו מניות וכשנרצה למכור פשוט נמכור, בלי התעסקות ובלי הוצאות בלתי צפויות.
כשמריצים את המספרים בסימולציה שלנו , התמונה המתקבלת לטווח של 10 שנים היא די ברורה: בהינתן הון עצמי של 400,000 ש"ח, שוק ההון (בהנחת 10% תשואה) מנצח את הנדל"ן (4% עליית ערך) בשני התרחישים, הן במינוף הגבוה ביותר והן עם שכירות שמכסה את המשכנתא בעיקר משום שבבורסה כל שקל מתחיל לייצר ריבית דריבית מיד, בעוד שבנדל"ן עשרות אלפי שקלים "נשרפים" על הוצאות פתיחה כמו תיווך ושיפוץ ולא מניבים תשואה. בתרחיש של מינוף גבוה שבו מוסיפים 1,500 ש"ח מהכיס בכל חודש, שוק ההון ישאיר בידך נטו של כ-1.14 מיליון ש"ח מול כ-1.06 מיליון בנדל"ן (פער משמעותי של כ-79,000 ש"ח), ובתרחיש של מינוף נמוך ללא תוספת חודשית, הפער מצטמצם לכ-24,000 ש"ח בלבד, עדיין לטובת שוק ההון (כ-878 אלף מול 854 אלף בנדל"ן).
אז מה עושים?
מריצים את המספרים של המקרה שלכם. לכל אחד יש את מה שנכון בשבילו בהתחשב במצבו הכלכלי בנינו לזה מחשבון השקעה קבועה בשוק ההון עם אפשרות להכנסת סכומים גדולים בנקודות מסויימות (מבוסס על נתוני אמת) ומחשבון אקזיט נדל"ן שבו מזינים מחיר דירה, הון עצמי, ריבית משכנתא, שכר דירה והנחות צמיחה - ומקבלים גרף של השווי הנקי בשני המסלולים שנה אחרי שנה, כולל שנת האיזון. כמה תרחישים ששווה לבדוק: 1. מה קורה אם הדירות עולות רק 2% בשנה? ואם 5%? 2. מה קורה אם הריבית על המשכנתא יורדת ל-3.5%? 3. מה קורה אם תגורו בשכירות רק 5 שנים ואז תקנו?
אפשר גם להשתמש במחשבון עם פחות פרמטרים אם רוצים רק לקבל את התמונה הכוללת, המחשבון נמצא כאן.
שורה תחתונה, אין תשובה אחת נכונה. יש מקרים שבהם קנייה מנצחת בגדול (מינוף זול, אזור מתפתח, טווח ארוך) ויש מקרים שבהם שכירות + השקעה עדיפה (תשואת שכירות נמוכה, גמישות תעסוקתית, אופק קצר). מה שבטוח - את ההחלטה הכי גדולה בחיים הכלכליים שלכם לא כדאי לקבל רק מהבטן.
האמור אינו ייעוץ השקעות, ייעוץ משכנתאות או ייעוץ מס.